Monolocali in montagna: prezzi alle stelle con un milione di euro per un piccolo rifugio

Immagina di aprire la finestra e sentire odore di resina, silenzio vero, neve che scherma i rumori. È la promessa che spinge tanti a cercare un rifugio d’alta quota. Ma quanto costa davvero quella promessa? E cosa non devi mai dare per scontato quando il cuore dice “montagna” e il portafoglio chiede prove?

Il mercato delle case in montagna non rallenta. A Cortina d’Ampezzo i prezzi al metro quadro sono saliti del 14% nell’ultimo anno. Lo confermano rilevazioni di portali e operatori locali; parliamo di valori di offerta, non sempre di chiusura.

Eppure Cortina resta sotto St. Moritz: tra il 30% e il 40% in meno nelle zone prime, secondo report come Engel & Völkers e il Ski Property Index di Knight Frank (2023–2024). Stime diffuse parlano di 12.000–20.000 €/mq nelle micro-aree top di Cortina e di 18.000–35.000 €/mq a St. Moritz; i range variano per vista, piano, distanza dagli impianti.

Perché questa corsa? Pesano la destagionalizzazione, lo smart working che rende praticabile un mese in quota, il bisogno di aria pulita e di staccare. I servizi hanno fatto il resto: teleriscaldamento in molte valli, fibra ottica in crescita, piste e sentieri “quattro stagioni”. La domanda internazionale è tornata; la nazionale non se n’è mai andata.

Il punto, però, arriva a metà strada: nelle località iconiche un monolocale può valere come un attico di città. In centro a Cortina, vicino a funivia o Corso Italia, un 35–40 mq ristrutturato, con posto auto e ski-room, può superare 900.000 €.

Alcuni annunci pubblici (autunno 2024) sfiorano o superano il milione per tagli micro con vista piena e finiture top. A Courmayeur, nelle zone Via Roma/Dolonne, si leggono richieste 650.000–850.000 € per 40–45 mq di qualità. Più “accessibili” località come Andalo, Aprica o Folgaria: 4.000–6.500 €/mq, con oscillazioni forti per distanza dagli impianti.

Cose da verificare prima dell’acquisto

• Posizione reale. 300 metri in linea d’aria non sono 300 metri in salita. Misura tempi a piedi verso gli impianti di risalita. Prova d’inverno e d’estate.
• Spese. Le spese condominiali in residence con portineria, spa o navetta possono toccare 2.000–6.000 €/anno. Chiedi consuntivi degli ultimi tre anni.
• Impianti e bollette. Teleriscaldamento? Caldaia autonoma? Valuta coibentazione, infissi e APE: in quota un salto di classe energetica si sente in tasca.
• Vincoli. Verifica vincoli paesaggistici, regolamenti edilizi e limiti su affitti brevi. Alcuni comuni impongono periodi minimi o registri dedicati.
• Fiscalità. IMU seconda casa può superare l’1% del valore catastale. Se affitti, considera la cedolare secca, i costi di gestione e la tassa di soggiorno.
• Rischi naturali. Consulta il Piano di Assetto Idrogeologico e la mappa valanghe. Domanda su mitigazioni e assicurazioni.
• Parcheggio e accessibilità. Box coperto invernale e ascensore valgono oro. Un posto auto esterno ghiacciato a -12°C non è un dettaglio.

E la resa? Alcuni consigli utili

Nei top resort, un utilizzo turistico ben gestito può generare un lordo annuo 3–5% del valore, con occupazione che, grazie alla destagionalizzazione, spazia oltre la sola settimana bianca. Dati aggregati di player come AirDNA e Scenari Immobiliari indicano trend positivi; le performance reali dipendono da microzona, foto, servizi e calendario.

Fonti e note: i valori citati derivano da report di settore 2023–2024 (Engel & Völkers, Knight Frank), dati pubblici di portali come Idealista e Immobiliare.it, e rilevazioni locali. Le richieste di annuncio non coincidono sempre con i prezzi di rogito; alcune micro-quote non sono pubbliche.

Alla fine, un piccolo rifugio può costare quanto un quadro. La domanda giusta è: quale paesaggio vuoi incorniciare ogni mattina, e quanto vale, per te, quel rettangolo di finestra sulla neve?